Používame cookies

Súbory cookie a ďalšie technológie sledovania používame na zlepšenie vášho zážitku z prehliadania našich webových stránok, na to, aby sme vám zobrazovali prispôsobený obsah a cielené reklamy, na analýzu návštevnosti našich webových stránok a na pochopenie toho, odkiaľ naši návštevníci prichádzajú. Viac info

 

Realitný trh Slovensko vs Veľká Británia 2023

Pridané: 23.2.2024

Najstarší kataster na svete je “sasine register” v Škótsku od roku 1617, založený na opise nehnuteľností v rozdiele od moderného “land registry” založený na mapovom usporiadaní nehnuteľností ( r. 1862 ). Realitný trh v UK tvorí základ ekonomiky a prosperity, zamestnáva 12 miliónov ľudí, prispieva £1.7 trilióna do HDP. ( gow.co.uk) Celková cena residenčných nehnuteľností dosiahla vrchol v 2022 £8.68 trilióna podľa Savills.

 

Priemerná cena nehnuteľnosti za september 2023 je £ 257 800, 5.3% ročný prepad, septembrový pokles resp. rast sa zatavil z augustového 0.8% poklesu. Realitný trh a ceny sa spomalili kvôli ostrému rastu úrokov, spôsobené veľkou infláciou, začatou koronavírusom a Ruskou operáciou,  tzv “cost of living crises, kde hlavnú úlohu hralo 4 násobné zvýšenie cien energií, ktoré boli zastropované štátom na úrovni 2 - 2, 5 násobku pred zdražovaním.

         

UK base rate vyrástol z 0.1% December 2021 do 5.25% po 13 krátnom neustálom zvyšovaní, sa až teraz v septembri zastavil a zostal na rovnakej úrovni. Na čo niektoré banky hneď zareagovali znížením hypotekárnych sadzieb, momentálne najnižší úrok je 4.85 % pri 60 LTV. Ako z grafov vidieť, aj keď Veľká Británia už nie je ani v EU, parametre našich ekonomík sú si podobné, doslova sa s malým odstupom času kopírujú. (grafy  základnà úroková sadzba, inflácia, potravinová inflácia).

Toto všetko sa odzrkadlilo na trhu, kde je momentálne 30% prepad v počte nových hypoték v porovnaní s rokom 2019. Koronavírus a lockdowny mali tiež vplyv na spomalenie trhu, kde bolo zakázané robiť obhliadky a sťahovať sa, no ceny nehnuteľností v odpore s mnohými odhadmi mali ročne rasty cez 10 % , hlavne domy so záhradami na úkor bytov, kde bol rast skoro polovičný.

Trh sa všeobecnosti delí ako aj u nás na rezidenčný a komerčný. Rezidenčne investičné nehnuteľností tzv “by to let” tvoria 20% celého rezidenčného trhu v porovnaní so Slovenskom iba 7.7, sme na konci EU ( priemer 30, Nemecko 49.5%),  kde za nami je len Rumunsko 4. K 20% BTL treba pripočítať 17.1% “social housing sektor, na ktoré sú niekoľko ročne čakacie doby, nájomné je zvyčajne nižšie ako trh, no nehnuteľností sú poväčšine v zlom stave a tzv council estate, z ktorých sa tvoria “geta".

Census 2021 ukázal  ľudia žijúci v bytoch, mezonetoch, apartmánoch 21.7 %, na Slovensku je to okolo 66% , 62.5 % ľudí vlastnia svoj domov, klesajúci trend z 2011 64.3, z toho 32.8% bez hypotéky, zvyšujúci trend oproti 2011 30.8 %, na Slovensku vyše 70% vlastnia nehnuteľnosť nezataženú hypotékou. Trh je trochu odlišný od slovenského, iba okolo 15tisíc ľudí si ročne postavi svoj dom, no v priemere sa ľudia sťahujú 8x za život. Začínajú s menším bytom, prípadne domom, ktorý potom predávajú a menia za väčší s prírastkom do rodiny, keď deti odídu z domu, opäť sa sťahujú do menších, najžiadanejšie sú bungalovy, keďže väčšina domov je poschodových.

Momentálne od credit crunch 2008 je UK market prvý krát v “trhu kupujúceho, kde je väčšia ponuka ako dopyt. Predávajúci pomaly znižujú ceny alebo sú ochotní súhlasiť na nižšiu cenu ako inzerovaná. Kúpa klasických nehnuteľností na bývanie dom či byt prebieha podobne ako na Slovensku. Kupujúci by mal zistiť koľko a aká banka mu vie požičiať, najjednoduchšie vo svojej banke, kde mu chodí výplata alebo cez poradcu, kde dostane “mortgage in principál, potvrdenie od banky o maximálnej pôžičke. Najväčší inzertný portál je Rightmove, potom Zoopla a Openmarket, kde sú takmer všetky nehnuteľností, samopredajcov je veľmi malo, používajú Gumtree, sú to väčšinou neisti predajcovia alebo problémové nehnuteľností, špekulanti. Realitné kancelárie v období silného ‘seller market” ani nepovolili obhliadku bez zaslania mortgage in principle a výpisu z úctu s depositom. Ponuka na nehnuteľnosť sa robí telefonicky a najlepšie potvrdenie emailom, agent má zákonnú povinnosť podať každú ponuku predajcovi, aj keď je tzv cheeky- drzá. Negociácia prebieha len cez kanceláriu, predávajúci a kupujúci sa poväčšine ani nikdy nestretnú. Kupujúci majú veľmi dobrý nástroj na negociaciu/orientáciu v podobe verejných presných predajných cien a dátumu predaja nehnuteľnosti, kde sa dá ľahko zistiť, ako dlho nehnuteľnosť vlastní, za koľko ju kúpil aj koľko krát a kedy bola predaná. Tiež niektoré portály ponúkajú/ zobrazujú odhadovanú cenu daných nehnuteľností. Kataster nie je verejný, no za malý poplatok môže ktokoľvek kúpiť výpis vlastníctva daných nehnuteľností či.

Úroveň realitných maklérov je asi rovnaká ako na Slovensku, nájdu sa aj špičkoví, aj veľmi zlí. Keď je ponuka akceptovaná, inzeruje sa ako “ SSC -sold subject to contract. Vtedy by už seriozná kancelária nemala príjmať žiadne ponuky. Stretávame sa s pojmom “gazumping, akceptovanie vyššej ceny predávajúcim, kde už kúpna cena bola inému kupujúcemu odsùhlasena. “Gazundering, zníženie ponúknutej ceny kupujúcim tesne pred podpisom zmluvy, nemusí byť len špekulatívne, nakoľko platené profesionálne obhliadky mohli odkryť nepredvídané, finančne nákladné opravy. Kupujúci žiada o plnú hypotéku a tzv mortgage offer, keď je už banka pripravená uvoľniť peniaze, trvá to zvyčajne od 6-8 týždňov ak nie sú žiadne problémy. Keď je ponuka akceptovaná kupujúci si najíma svojho ‘advokáta” tzv solicitor alebo coveyancer, ktorý sa právne stará o celý obchod zo strany kupujúceho, predávajúci ma svojho. Títo medzi sebou komunikujú, kontrolujú a riešia celý obchod až k navrhnutiu dňa predaja ( completion day ) Nehnuteľností sa väčšinou predávajú ako “freehold” 80 %, kde vlastník vlastní aj pôdu pod nehnuteľnosťou alebo leasehold, kde sa vlastne kupuje právo k užívaniu nehnuteľností na určitý čas, väčšinou na 125 do 999 rokov. Problémy nastávajú, keď je leasehold krátky a treba ho predĺžiť pripadne odkúpiť, tu nastávajú spory, riešené súdmi. Vlastník leaseholdu je povinný platiť ročne poplatok “ground rent” landlordovi. Vytváranie/predaj novostavieb, ako leasehold bolo v 2022 zakázané.

Kataster je starý, zápisy k nehnuteľností sú tiež staré a dlhé, obsahujú reštriktívne zápisy ( covenants) , napr zákaz komerčného využitia, zákaz parkovania, pristavovania, limitujúci počet zvierat, prikázana farba domu, dverí, plota. Najnebezpečnejší je povinnosť platiť cirkvi poplatok. Vymazanie takého zápisu je veľmi zdĺhavé, drahé a často aj nemožné. V praxi sa používajú jednorazové poistenia na prípadne škody, žaloby s ohľadom na covenanty, no žiaľ málo advokátov ich klientom ponúka.

Výber advokáta ma veľký vplyv na plynulosť a bezproblémovosť obchodu. Osobne o nich môžeme napísať knihu, kde sme použili skoro všetkých v 150 tisícovom meste, kým našli toho najlepšieho, môžu predlžovať uzatvorenie obchodu, z dôvodu nadmernej práce, dovoleniek. Preto pri výbere sú prvé otázky či majú naplánovanú dovolenku najbližšie 2-3 mesiace, a ak áno, pripadne choroba, kto sa bude starať o nás prípad? Advokátske “chyby, “ ako dohodnutie completion date bez súhlasu predávajúceho malo za následok vysťahovanie práve, keď bol klient na dovolenke, skutočný stav 5 izbový dom, kúpil ako 4 izbový, neskontroloval potvrdenia o priznanej rekonštrukcii, ráno na completion day banka na poslednej kontrole pred plným čerpaním úveru našla nepotvrdenú prístavbu ( čo tiež je advokátov práca všetko pripraviť,preveriť,) zrušila ponuku hypotéky… No vymožitelnost práva je na vysokej úrovni, pri poslednom probléme nás advokátska kancelária sama plne odškodnila len na základe sťažnosti v emaile.

Nehnuteľností sa kupujú tzv “chain alebo no chain, čo znamená, reťaz, predávajúci je odkázaný na completion v ten istý deň, ako má uvoľniť nehnuteľnosť pre svojho kupujúceho a jeho predávajúci môže byt tiež v “reťazi, Niekedy bývajú aj 3, 4, 5 stupňové, čo je veľmi komplikované a náročné na uskutočnenie, keď už len 1 sa spomalí, nemôže sa z nejakého dôvodu sťahovať, padá celá reťaz a nesťahuje sa nikto, pokiaľ sa to nevyrieši, Veľa inzerátov obsahuje slovo “no chain”, čo znamená, completion day závisí len od rýchlosti kupujúceho (resp jeho advokáta) , ak je predávajúci v chain, kupujúci, realitný maklér zisťujú aká dlhá je reťaz a hlavne či jednotlive články už majú dohodnuté obchody. Najvýhodnejšie, keď ani kupujúci, ani predávajúci nie je v reťazi. Ak kupujúci/predávajúci majú na výber, vyberú si no chain kupujúceho/predávajúceho, čo je dosť veľká výhoda pre obe strany.

Banka robí ohodnotenie nehnuteľností , niektorým to trvá týždne, niektoré vedia prísť aj nasledujúci deň.  Kupujúci má možnosť si zaplatiť a vybrať “home buyer survey, stredný level alebo full building survey, čo je úplná oblhiadka a následný report, opis nehnuteľností so všetkými vadami a cenovou kalkuláciou prípadných opráv. Pri building survey je firma legálne zodpovedná za všetky pripadne vady nepoukázane v reporte a zistené po nasťahovaní.

Kupujúci trávi čas, “nahánaním” advokáta, banky a druhej strany cez realitnú kanceláriu. Keď je všetko pripravené, odhad banky, preverenia nehnuteľností, kataster, vymieňajú sa kontrakty exchange contracts, kde sa kupujúci legálne zaväzuje kúpiť nehnuteľnosť a predávajúci predať a platí svojmu advokátovi deposit, kde tiež dohodnú očakávaný completion date , no zväčša obozretný advokát urobí exchange of contracts a completion day ten istý deň, kvôli nebezpečenstvu, po podpise sú obaja legálne zodpovední za ukončenie obchodu, no za ten čas sa môžu nájsť okolnosti, kde kupujúci/predávajúci chcú odstúpiť a musia sa potom platiť pokuty, prepad depozitu, resp. súdne spory. Podmienkou bánk aj dobrým zvykom býva mať poistenie nehnuteľností, dôleźité aby to bolo od exchange date, keďže vtedy už je kupujúci legálne zodpovedný za nehnuteľnosť. Dlho očakávaný completion date prebieha ráno ,advokát posiela peniaze, deposit, banka posiela hypotéku, keď sú všetky na účte advokáta predávajúceho, dá pokyn na completion a kupujúci si môže prísť po kľúče, zvyčajne po 14tej poobede. Advokát po completion pošle výpis z účtu, urobí registráciu na kataster ( tiež može zabudnúť a treba to kontrolovať) a platí daň - stamp duty, percento z ceny nehnuteľností/transakcie platená kupujúcim, 0 - 15 %,čim vyššia kúpna cena, tým vyššie percento dane. Je taktiež ešte vyššia ak kupujúci už vlastní nejakú nehnuteľnosť, čo sa týka hlavne investičných nehnuteľností a Wales, Anglicko aj Škótsko maju trošku rozdielne sadzby.

Prvý rok, ako zaviedli stamp duty sa dala “ľahko obísť” nasťahovaním do nájomnej nehnuteľnosti, no túto “dierku” v zákone s nami využilo len okolo 2000 transaakcií za daný rok, pokial média danú skutočnosť neroztrúbili a zákon upravili. ( priemerný ročny počet residenčnych transakcii je v UK 1.26 mil) Taktiež niektorí, aj zákonodarcovia to obchádzali “kúpou sro”, ktorá vlastnila len jednu, zvačša luxusnú nehnuteľnosť. Vo Veľkej Británii sa platí mesačne aj domova daň Council tax, ročne okolo od £ 700 do 5000, v závislosti od výšky trhovej ceny nehnuteľností. Na katastri sa dajú nastaviť emailové notifikácie, prezeranie, zmeny, kontrola, aby sa predišlo prípadným pokusom o podvod.

 

Chcete vedieť viac o investovaní do nehnuteľností vo Veľkej Británii? Využite naše  bezplatné  konzultácie a špičkové znalosti.